Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat sich 2025 stabilisiert und startet mit wachsender Dynamik in das Jahr 2026. Investoren und Banken achten stärker auf Datenqualität, Transparenz und ESG-Fähigkeit von Immobilien. Digitales Immobilienmanagement wird damit zum entscheidenden Hebel, um Objekte investierbar und finanzierbar zu halten.
Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt ist zurück – aber deutlich anspruchsvoller als in den Jahren vor der Zinswende. 2025 hat sich der Markt in einem schwierigen Umfeld insgesamt stabil gezeigt, der Investmentumsatz lag laut BNP Paribas Real Estate bei knapp 34 Mrd. Euro und damit nur leicht unter dem Vorjahr. Zugleich war das vierte Quartal mit mehr als 10 Mrd. Euro das transaktionsstärkste des Jahres – ein klares Zeichen dafür, dass Dynamik zurückkehrt und 2026 kein „Durchschleifjahr“, sondern ein echtes Weichenstellungsjahr wird.
Der Blick in die einzelnen Assetklassen zeigt allerdings sehr unterschiedliche Bilder – und genau hier beginnt die Relevanz von strukturierten, digitalen Daten. Während der Gesamtmarkt stabil bleibt, haben sich einige Segmente spürbar nach vorne geschoben.
Im Retailbereich wird für 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 6,5 Mrd. Euro berichtet, das Gesamtvolumen liegt damit leicht über dem Vorjahresniveau. Besonders das vierte Quartal, gestützt durch großvolumige SIGNA-Transaktionen, hat den Markt spürbar belebt und für einen starken Jahresabschluss gesorgt.
Hotels gehören klar zu den Gewinnern: Eine aktuelle Auswertung bezeichnet den Sektor ausdrücklich als einen der Profiteure des Jahres 2025; das Transaktionsvolumen steigt dort auf rund 1,66 Mrd. Euro – ein Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auffällig ist zudem, dass der Markt vor allem von großvolumigen Einzelabschlüssen und selektiven Portfolios geprägt ist; A-Städte wie München und Berlin führen das Ranking an.
Auch im Logistikbereich ist die Story nicht die eines schwachen, sondern die eines sehr selektiven Markts. Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilien-Investmentmarkt verzeichnete 2025 ein Volumen von 6,58 Mrd. Euro und lag damit zwar 14 Prozent unter dem Vorjahreswert, gleichzeitig spricht CBRE von einer „hohen Deal-Aktivität“, insbesondere im kleineren und mittleren Ticket-Segment. Der Anteil von Core-Transaktionen ist deutlich auf 49 Prozent gestiegen, während der Portfolienanteil zurückging; die Spitzenrendite blieb über das Jahr hinweg stabil bei 4,4 Prozent.
Im Gesundheitssektor zeigt sich ein ähnliches Bild steigenden Interesses: Konii meldet, dass die Investments in Gesundheitsimmobilien 2025 deutlich gestiegen sind und große Portfolios mit Ärztehäusern und Kliniken das Marktgeschehen prägen. Eine weitere Auswertung von BNP Paribas Real Estate beziffert das Plus im Healthcare-Investmentmarkt auf rund 18 Prozent Umsatzwachstum – ein bemerkenswerter Zuwachs in einem Segment, das ohnehin als vergleichsweise konjunkturstabil gilt.
Parallel dazu verschiebt sich die Kapitalbasis: Konii hebt hervor, dass internationale Investoren 2025 ihr Engagement auf dem deutschen Büroinvestmentmarkt spürbar ausgebaut haben und das Marktgeschehen zunehmend durch ausländisches Kapital geprägt ist. BNP Paribas Real Estate spricht insgesamt von einem Marktanteil ausländischer Investoren von gut 44 Prozent – ein Wert, der über dem langjährigen Durchschnitt liegt und die Bedeutung professioneller, international verständlicher Reporting- und Datenstrukturen weiter erhöht.
Wenn man diese Puzzleteile zusammenfügt, ergibt sich ein klares Bild: Kapital ist vorhanden, der Markt bewegt sich wieder – aber Investoren und finanzierende Banken handeln wesentlich selektiver.
Core- und Core-Plus-Produkte, stabile Cashflows, nachvollziehbare Capex-Planungen, ESG-Fähigkeit und technisches Risiko-Management werden härter gewichtet als in früheren Zyklen. BNP Paribas Real Estate beschreibt das Umfeld als stabil, aber frühzyklisch: Die Umsätze sind differenziert nach Assetklasse, die Preiserwartungen werden genauer geprüft und Abweichungen von Prime-Qualität stärker eingepreist.
REAL. TALK - Podcast Episode 01: Daten sind die neue Lage – Warum sich 2026 die Spielregeln am Immobilienmarkt fundamental ändern.
Was Investoren sehen wollen, ist nicht nur der „schöne“ Businessplan, sondern eine belastbare Datengrundlage über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie: Wie entwickeln sich operative Kosten wirklich? Welche Wartungs- und Prüfleistungen wurden wann erbracht? Welche Capex-Maßnahmen sind in den nächsten Jahren zu erwarten, um die Immobilie technisch und ESG-seitig auf Kurs zu halten? Und wie gut lässt sich die Betreiberverantwortung – gerade in sensiblen Bereichen wie Healthcare, Logistik oder Hotel – nachweisen?
In vielen Organisationen liegen die Antworten darauf noch immer in Exceltabellen, E-Mail-Verläufen und individuellen Wissensinseln. Solche Strukturen mögen im Bestandsbetrieb lange „funktioniert“ haben, sie geraten aber 2026 zunehmend an ihre Grenzen: Datenräume für Transaktionen müssen ad hoc aufgebaut werden, Bankengespräche drehen sich um nicht eindeutig belegbare Capex-Annahmen und ESG-Fragen lassen sich nur mit großem manuellem Aufwand beantworten.
Ein modernes, cloudbasiertes System für digitales Immobilienmanagement wie Cloudbrixx, verschiebt genau diesen Punkt. Es sammelt die relevanten Informationen dort, wo sie entstehen – im technischen Betrieb – und macht sie für Asset Management, Finanzierung und Transaktionen nutzbar. Budgets und Kosten lassen sich innerhalb der Cloudbrixx Software objekt- und portfolioweise durchgängig abbilden, Verträge und Dienstleister sind zentral dokumentiert, Prüf- und Wartungszyklen werden automatisiert geplant und revisionssicher nachgehalten. Die Betreiberverantwortung ist nicht länger „implizit“, sondern explizit hinterlegt und im Zweifel nachweisbar.
Gerade im Licht der aktuell beschriebenen Markttrends wird daraus ein strategischer Hebel. Wer etwa ein Logistikportfolio halten oder verkaufen möchte, profitiert davon, wenn sich aus der Plattform klar ablesen lässt, wie sich Wartungsaufwand, Störungsdichte und technische Verfügbarkeit über mehrere Jahre entwickelt haben – inklusive SLA-Erfüllung der Dienstleister. In Hotelportfolios ist es wertvoll, Capex-Programme, Renovierungszyklen und technische Modernisierungen transparent hinterlegen zu können, bevor ein neuer Betreiber oder Investor einsteigt. Und im Healthcare-Segment wird die Fähigkeit, Prüf- und Wartungsnachweise für kritische Anlagen (z. B. Medizintechnik, Brandschutz, Notstrom) digital aus einem Guss zu liefern, zunehmend zur Voraussetzung für Transaktionen und Refinanzierungen.
Ausländische Investoren, die 2025 ihr Engagement in Deutschland deutlich erhöht haben, kennen aus anderen Märkten standardisierte Datenräume, klare KPI-Logiken und systemgestützte Objektinformationen. Portfolios, die mit einem konsistenten digitalen Set-up arbeiten, lassen sich in diesem Umfeld schneller analysieren, vergleichen und in internationale Strategien einordnen. Umgekehrt tun sich Objekte schwerer, deren technische und operative Daten erst „herausgezogen“ werden müssen.
Für Eigentümer, Asset-, Property- und Facility Manager bedeutet das: 2026 ist nicht nur ein weiteres Jahr der Marktbeobachtung, sondern ein Jahr, in dem die eigene Daten- und Prozessreife zum Wettbewerbsfaktor wird. Wer seine Immobilien heute noch mit einem Flickenteppich aus Insellösungen, Excel und persönlichen „Heldensystemen“ steuert, trägt ein strukturelles Risiko – insbesondere für den Moment, in dem Finanzierung erneuert, Portfolios umgeschichtet oder Objekte verkauft werden sollen.
Digitales Immobilienmanagement ist in diesem Sinne keine zusätzliche Schicht Bürokratie, sondern eine Investition in Investierbarkeit. Es schafft die Grundlage dafür, dass die positiven Signale aus den aktuellen Marktberichten – stabiler Gesamtmarkt, wachsende Dynamik, steigende Volumina in Segmenten wie Retail, Hotel, Logistik und Healthcare – auch tatsächlich im eigenen Portfolio ankommen können.
„Heute schon für morgen planen“ bedeutet damit: 2026 gezielt zu nutzen, um Strukturen zu schaffen, die Banken, Investoren und interne Entscheidungsträger in den nächsten Jahren erwarten werden. Wer seine technischen, kaufmännischen und regulatorischen Informationen jetzt konsequent digitalisiert, macht aus einem stabilen Markt mit wachsender Dynamik einen echten strategischen Vorteil – und sorgt dafür, dass die eigenen Immobilien zu denen gehören, für die Kapital weiterhin gerne arbeitet.